中国高端商业物管市场领军者的卓越商企服务(6989.HK)昨天获华金证券首覆盖，给予“买入-B”评级，目标价为14港元，较昨日收市价9.87港元，潜在上行空间达约42%。
华金证券以“站在巨人肩膀上的商务物管领军企业”为题，发表研报，指卓越商企服务是商务物业管理业态的领军企业，其独特的大客户业务模式使之兼具防御属性和扩张能力，这将是公司值得更高交易估值的重要基础。该行认为市场不必过度担忧写字楼空置率高之于收缴率的负面影响，中指院数据显示物业百强企业 在管办公物业、产业园区物业的收缴率分别达到 97.5%、97.2%，高于全业态平均水平。
对于卓越商企服务而言，由于公司定位于中高端市场，绝大部分在管商务物业位于核心城市的核心地段，出租率保持高位；此外约 60%的第三方外拓项目仍大客户模式，大客户系以腾讯、京东等为首的科技型企业，并不存在所谓空置率低影响收缴率的问题。 中长期看，物业管理行业终将进入存量时代，强有力的第三方项目拓展能力将是物业企业脱颖而出的胜负关键。
卓越商企服务以商务物管业态为核心，制定了“1+1+X” 的区域扩张战略，扎根于大湾区、深度布局长三角，并在全国核心城市开展布局。 从经营结果上看，2017-2020 年公司商务物业的在管面积由486.1 万㎡增长至1667.1 万㎡，复合增长率为 50.8%，其中第三方商务物业在管面积由299.5万㎡ 增长至1379.3万㎡，复合增长率为66.4%。目前，公司在深圳 CBD 和高新区的在管商务项目份额达25%、排名第一(按收益计)，而在长三角地区，亦观察到公司在杭州市已经实现了高密度、高质量、多业态的外拓。
公司凭借坚实的业务能力取得大客户的长期合作信任基础，紧随大客户的业务扩张步伐，并通过子品牌“卓品商务”切入大客户的日常行政与后勤管理工作，以优质增值服务进一步提升客户 黏性。华金证券认为，公司的增值服务营收占比有望从2020年的 14.2%提升至2022年的约20%，届时将明显改善公司的盈利结构。
2017-2020 年，卓越 集团的销售规模从 390亿元增长至 833亿元，2021Q1 的行业销售排名已上升至近年来新高的34位。作为一家处于“三条红线”监管下“绿档”房企，卓越集团土地储备充裕并坐拥大量城市更新项目，随着“明星职业经理人”陈凯先生加盟集团，华金证券预计卓越集团的经营趋势将继续向好，并将进一步利好公司的关联方项目获取。 另一方面，公司 2020 年关联交易收入占比仅约 12%，低于同业平均水平，体现出了更高的盈利质量。
华金证券预测，公司 2021-2023 年将分别实现归母净利润 5.1/7.1/9.3 亿元， 对应每股收益分别为 0.42/0.58/0.76 元，ROE 分别为 14.7%、18.2%和 20.5%。 华金证券给予公司合理估值为每股 14.00 港元，相当于 2021/2022/2023 年 28.3/20.1/15.4 倍预测市盈率。