卓越商企服务 (股份代号：6989.HK)，领先的商务物业管理服务提供商于2020年10月19日上市以来，短短几个月已受到多家大行看好，继早前获海通国际在其业绩公布后重申「跑赢大市」评级及目标价14.30元后，亦获招银国际重申「买入」评级及上调目标价至14.90元。今天更获得第一上海首次覆盖，给予「买入」评级及目标价14.2港元，反映券商对公司的业务发展及盈利前景十分看好。按目前三家券商的平均目标价14.4元计，较昨天收报9.50元的潜在升幅高逾51%。
第一上海表示，卓越商企服务是领先的商务物业管理服务提供商。截至 2020 年，公司在管项目 406 个，分布 42 座城市， 在管面积约 3202 万平方米，其中商务物业占 52%(约 1670 万平方米）。在商务物管服务提供商中，按 2019 年基本物管收入算，公司在全国排名第四，市占率约 2.6%， 在大湾区里排名第二(大湾区在管面积 1339 万平方米，占 42%），市占率约 4.5%，仅次于万科物业。
以高端商写物管为基本盘，多业态多区域拓展
尽管市场空间没有住宅物管大， 但商写物管由于定价机制不同，更加市场化、综合运用及管理能力要求更高以及客户关系的持续性及拓展性更强等原因，商写物管进入壁垒更高，盈利性更加稳定。
公司在商务物业领域深耕多年，管理的项目大多位于一线城市核心地段且是高端商务物业，物业费水平远高于行业平均水平，且已树立多个标志性高端物业项目，建立了差异化竞争壁垒。未来公司以高端商写市场为基本盘，立足大湾区，辐射全国，多区域扩张，迅速扩大商务物业管理规模。
基于公司在商写物管市场的巨大优势及大客户经营模式，公司业务收入增长前景(收入+利润+标杆项目三角相均衡)相对同业更为稳定，且未来公司希望积极布局具有协同效应的新业态市场(主要为城市物业及医疗物业)，有利于持续提升其综合盈利能力。
背靠卓越集团，丰富的城市更新资源助发展
第一上海认为公司背靠卓越集团，双方具备长期稳定的合作关系。2017-2020 年，在管面积中来自卓越集团分别占 65%、59%、 43%、39%。
卓越集团起家写字楼，在此领域资源丰富，且多布局优质，资产价值高以及盈利能力强。卓越集团现有土储约 5000 万平方米，70%位于大湾区，土地储备充足且布局优越。此外，集团也具备丰富的城市更新资源，卓越集团的城市更新集团签约项目超 100 个，其中深圳重点片区全覆盖，位于深圳的签约项目约 63 个，提前锁定核心城市核心资源，进一步为公司业绩增长带来一定的可确定性及可持续性。
强品牌+优质量+大客户黏性强等铸就强大的独立外拓能力
2017-2020 年，在管面积中来自第三方占 35%、41%、57%、61%。公司具备极强第三方外拓能力，一方面得益于公司多年深耕高端商务物业领域，积累了丰富的项目经验，以全生命周期物管服务及全链条的综合资产服务实现客户资产价值最大化，在管写字楼用户满意度高达 99%。此外，公司多年来凭借专业化且优质的服务，为公司带来一大批高黏性的企业客户，大客户运营战略带来不少业务合作机会。
未来几年，腾讯于深圳 200 万平方米体量的办公区将移交，OPPO 将有 80 万平方米面积移交，华为将有 300 多万平方米移交。可见，未来公司对大客户业务拓展方面仍有较大提升潜力。
预计 2021-2023 年间，公司的复合年净利润增长率可达41%以上。公司作为商务物业管理领先企业，既有卓越集团所带来持续优质资产项目，又有强大的独立外拓能力，品牌强，质量优，第一上海给予 2022 年公司 20 倍市盈率，目标价约 14.2 元港币，并给予买入评级。
关于卓越商企服务
卓越商企服务 (股份代号：6989)是领先的商务物业管理服务提供商。自1999年成立以来，公司一直专注商务物业管理服务，在管物业主要包括：商务物业、公共与工业物业及住宅物业，亦是市场上为数不多、专业为商务物业提供综合服务的物业管理服务提供商之一。公司旨在为客户提供覆盖物业全生命周期的全产业链综合服务。截至 2020 年，公司在管项目 406 个，分布 42 座城市， 在管面积约 3202 万平方米，其中商务物业占 52%(约 1670 万平方米)。公司的在管物业大部分位于一线及新一线城市。除了更传统的基本物业管理服务外，亦开发范围广泛的增值服务以满足客户需要，包括资产服务、企业服务及特定增值服务。根据弗若斯特沙利文报告，于2019年按向高端商务物业提供基本物业管理服务所得收入计，公司在商务物业管理服务提供商中排名第三，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第一。