卓越商企服务(06989.HK)恒生指数(800000.HK)大市经过急跌后反弹，恒指在「头肩顶」型态的「颈线」附近徘徊，本週能否重回并企稳在「颈线」之上，对大市有重要启示，宜密切留意。
内地物管行业随著越来越多公司上市，已逐渐成为内房板块以外的另一大板块。然而，在这条赛道上，亦越来越像内房股，各物管股之间除了规模外，差异化日渐模糊。虽然如此，市场上其实绝不乏优质的细分赛道投资标的。投资者只要细心观察，不难找到具有长期稳健增长前景的优质物管股。
商务物管行业头部企业、大湾区高级商务物管市场排名第一的卓越商企服务(6989)正是具有差异化的长期价值投资标的。海通国际在公司发佈业绩后，重申其「跑赢大市」评级及目标价14.3港元，意味较昨天股价约9.18港元具有近56%的上行空间，可作参考。
目前，在整个市场规模高达万亿的物管领域中，根据市场的粗略估计，住宅物管按服务收益计算，约佔总规模的比例逾60%，其他业态的佔比则较分散。不过，值得留意的是商写板块(商场及写字楼)的平均每平方米物管收费为整个行业中最高，医院物管则跟随其后。而住宅项目的物管费用水平基本处于大物管行业的底部，原因除了行业门槛相对较低，市场竞争较为激烈外，住宅物管公司大多依赖房地产开发商母公司输血以推动发展，第三方外拓能力较弱，形成在业务拓展过程中的提费能力亦相应较低。对比而言，商务物管赛道因行业门槛和集中度相对较高，毛利水平亦较稳定，若具有良好的第三方外拓能力，公司的业务前景必更佳，长期投资价值潜力更大。
内生动力持续强化 盈利能力不断提升
卓越商企服务于1999年在深圳成立，深耕大湾区商务物管逾20年，在高级写字楼领域更拥有强大的竞争优势，并已建立了标准化的营运模式，能向多业态项目提供覆盖物业全生命周期的全产业链综合服务。公司服务类型多元化，涉及写字楼、商务综合体、企业总部、综合办公、研发资料中心、工业园区、物流园区、政府公建、高等院校、医院公共设施、住宅公寓等不动产物业的谘询顾问、物业服务、综合设施管理、高端商务服务等综合管理服务。
公司已于3月15日正式成为恒生综合指数成份股及深港通标的，亦刚公佈了2020年全年业绩，整体表现优于预期，后市估值上修动力不少。2020年，公司收入增长约38%至约25.3亿元人民币(下同)，毛利达约6.6亿元，大幅增长53.2%，毛利率达26.3%，按年提升2.7个百分点。全年纯利飙升82.1%至约3.25亿元。每股派息0.0951港元，派息率为24%。
在强劲业绩表现背后，动力主要来自于内生增长和外拓能力的同步爆发。公司去年的收入主要来自三大业务板块–基础物管服务、增值服务和其他服务，佔比分别为83.6%、14.2%和2.2%。其中，基础物管服务业务于年内收入达21.1亿元，增长33.9%，而增值服务业务收入为3.59亿元，大升近76%。受惠于两大业务的收入稳健增长，以及业务毛利率分别同比增长2.1个百分点及9.4个百分点至24.1%及34.6%，令公司盈利能力得以显著提升。
近年来，公司的增值服务收入佔比持续上升，成为增长最快的业务板块。然而，与行业平均收入佔比达30%的水平相比，仍然具有倍升的增长空间。而增值服务作为公司的核心差异化手段，亦已成为卓越商企服务于未来持续大力拓展的业务板块，尤其是向客户提供的资产服务、企业服务价值链条等均具有巨大的发展空间，对盈利能力的持续提升亦具有重大作用。
此外，得益于整体服务质量的持续强化，根据赛维咨询的2020年统计数据显示，客户对公司的写字楼物管服务的满意度达到99%，高于行业平均的95%水平。良好的客户满意度不仅有助提升客户的忠诚度，亦有利于增值服务产品的精细深耕发展。
强大第三方外拓能力推动未来巨大增长
在市值逾百亿的物管股中，具有稳定第三方外拓能力的公司并不多，而于2017年至2020年间，实现第三方开发项目收入按複合年增长率45%以上持续扩张的物管公司，更是寥寥无几。卓越商企服务去年IPO时吸引9名重磅基石投资者，包括腾讯(700)、京东(9618)、雪湖资本、3W Fund、奥陆资本、睿远基金等，相信与其在高端商写物管领域拥有领先地位，以及强劲的外拓能力不无关係。
据了解，十大互联网巨企中约九家都是卓越商企服务的客户，其中腾讯、华为等更与公司合作多年。在这些互联网巨企在全国性扩张的同时，不少区域总部大楼、研发中心等均交予卓越商企服务来负责物管服务。正因如此，公司在其大客户的支持下，于去年在业务覆盖城市上实现了高速的扩张，从首五个月34个城市，扩大至全年42个城市，全委项目达79个，年合同金额达3.69亿元，多年期合同总金额为 8.23亿元 ，全委管理面积约 577万平方米。
上述数据，除了反映公司的第三方外拓能力，也体现出行业的差异性。因为商写物管的要求较高，故其合约周期一般也较住宅物管的合约周期为长，所以稳定性更高。同时，商写以至综合产业园项目的增值服务业务亦拥有巨大的发展空间。由于这些项目具有多元化的全场景，如团膳、高端礼宾餐饮、商务旅游代购、团建拓展等，更有利于扩大增值服务产品，拉动高毛利的增值服务持续稳健增长。
此外，卓越商企服务在高端写字楼领域深耕多年，拥有丰富的大客户资源，凭藉卓越服务质量的口碑相传，更不断赢得了大客户上下游产业链的合作伙伴的项目合约，形成日益广泛的飞轮效应。2020年，在获取的第三方外拓项目中，按合同金额计，来自大客户的佔比达58%；按业态而言，来自企业大楼、辧公研发园区的新增项目的合同金额，佔新增总合同金额约69%。另外，来自其他区域(即大湾区和长三角城市群以外的一綫或二綫城市)的新增第三方非住宅物业项目数量及相关合同金额分别达到34个和1.69亿元，同比显著增长。
丰富的内生资源、强大的外拓能力，加上能满足多业态的覆盖物业全生命周期的全产业链综合服务，以及巨大的线上线下多场景增值服务发展空间，已构筑起坚固的护城河，卓越商企服务为长持佳选。