随着多家大型物管股上市，令市场重炽对物管股兴趣，并有望更新估值。富瑞Jefferies、海通国际及招银国际近日就卓越商企服务(6989.HK) 分别首次覆盖，给予「买入」评级及目标价为11.69港元、14.3港元和13.34港元。
综合各行之报告，指卓越商企服务是少数的商业写字楼运营商，具有丰富的行业经验及向快速增长的科技企业客户提供物管服务的能力。其中，富瑞Jefferies指受惠于高行业门坎及灵活定价的管理费用策略，该行预期公司于2019至2022年间的复合年纯利增长率达60%，而净利润率将扩大3至4个百分点。该行相信公司良好的财务状况享有较同业为高的估值，市场将会对其进行估值重修。
卓越商企服务是写字楼大王卓越地产分拆出来的上市物管公司，刚于10月初在香港联交所主板挂牌。与其他(商务)物管股不同，卓越商企服务来自第三方开发商的收入占比近年正不断提升。2017至2019期间，来自第三方物业开发商开发的物业面积分别占在管总面积34.7%、41.3%及56.8%，于今年五月底更进一步扩大至58.4%。同时，公司亦专注于高端商务物业，在细分市场中具有领导地位。
根据弗若斯特沙利文报告，按2019年向商务物业提供基本物业管理服务所得收入计，卓越商企服务在大湾区则排名第二；按向高端商务物管领域所得收入计，则排名第一。同时，十大互联网公司中的7家都是其客户。
弗若斯特沙利文预期商务物业市场将持续扩张，于中期而言，在管面积及收入的复合年增长率将分别达到5.2%及8.0%，尤其是高端市场，预期至2024年其在市场收入结构的占比将达到55%，而2019年该占比仅为48%。基于到良好的服务质量、强大的高级写字楼管理经验、与现有互联网或科技巨企(如腾讯、华为、百度等)的良好关系，以及积极的扩张及于高能级城市的深耕，富瑞相信卓越商企服务将进一步巩固其在粤港澳大湾区市场的领导地位，并预期于2022年有望翻倍其商务物管业务(在管面积达到2,500万平方米)，推动其市占率扩大至15%或以上(2019年市占率︰9%)。
增值服务驱动增长
另外，值得留意的是，随着市场化及向商务物业或住宅物业客户提供更多元化服务，预期卓越商企服务的增值服务收入于2022年可达到人民币11亿元，收入占比超过20%，较现在翻倍，而业务毛利率则扩大至35%至36%(2019年全年︰25.2%)。
由于灵活的商务物业管理费用定价策略及来自增值服务业务的高收入占比，预期卓越商企服务将较少受劳工成本上升的影响，并有助其提升未来几年的综合业务毛利率至26%-27%(2019年全年︰23.6%)。加上预期未来有望进入港股通等催化剂，以及考虑到公司可持续性的盈利能力、较高第三方占比和较低的关联交易比例等较高盈利质量表现，各行认为公司较可比同业享有更高估值。